Bauen im Fokus
Bau und Bauen ist meine Spezialität. Ich habe das Recht im Blick und arbeite fach- sowie disziplinenübergreifend.
Ich unterstütze Sie im öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrecht sowie im Natur- und Heimatschutzrecht. Weitere Rechtsgebiete mit Berührungspunkten zum öffentlichen Baurecht sind mir bestens vertraut: Strassenbaurecht, Energierecht, Sachenrecht (Grundeigentum), Nachbarrecht und privates Baurecht.
Rechtsgebiete
Öffentliches Baurecht
Das öffentliche Baurecht beinhaltet Vorschriften von Bund, Kantonen und Gemeinden, welche die Überbaubarkeit und Nutzung von Grundstücken bestimmen.
Baupolizeiliche Vorschriften finden sich in den kommunalen Bau- und Zonenordnungen, dem kantonalen Planungs- und Baugesetz, dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz und der Bundesverfassung sowie darauf abstützenden Erlassen.
Das Baupolizeirecht definiert die Grundstücksnutzung und dessen Überbaubarkeit, beispielsweise die Erschliessung, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Grenz- und Gebäudeabstände, die Arealüberbauung, Verkehrssicherheit, Einordnung in die Umgebung, Anzahl Fahrzeugabstellplätze, Ausnützung und Nutzweise respektive Zonenkonformität (Bauen ausserhalb Bauzone). Die Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben wird durch das öffentliche Baurecht massgeblich bestimmt.
Die Umsetzung dieser Vorschriften mündet in der Regel im Entscheid einer Behörde. Es sind dies: Baubewilligung, Verweigerung einer Baubewilligung, Wiederherstellungsbefehl, Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs, Baustopp).
Planungsrecht
Das Planungsrecht dient der geordneten Besiedlung und zweckmässigen Nutzung des Bodens.
Es stehen verschiedene raumplanerischen Instrumente zur Verfügung, neben den Sachplänen und Konzepten sind dies die Richtplanung (kantonaler, regionaler und kommunaler (Teil-)Richtplan) und die Nutzungsplanung.
Die Nutzungsplanung setzt die Vorgaben der Richtplanung in konkretisierender Weise um und umfasst neben der Rahmennutzungsplanung (z.B. Bau- und Zonenordnungen, Zonenplan, Landwirtschaftszone) die Sondernutzungsplanung (Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne) und weitere Instrumente (wie Erschliessungsplanung mittels Quartierplans, Baulinien).
Die Festlegungen der Nutzungsplanung sind grundeigentümerverbindlich und beeinflussen direkt das Grundeigentum und dessen Nutzung.
Umweltrecht
Das Umweltschutzrecht enthält Vorschriften, die dem Schutze des Menschen und seiner natürlichen Umwelt dienen.
Im Zusammenhang mit Bauvorhaben stellen sich insbesondere Fragen bezüglich Luftreinhaltung, Lärmschutzes, Lichtimmissionen, Altlasten oder Abfallbeseitigung, Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP), Gewässerschutzes, Waldschutzes oder Entwässerung.
Aussengastwirtschaft - was ist überhaupt noch möglich?
Lärmschutz; Praxisänderung kantonale Rechtsprechung; Vollzugshilfe Cercle Bruit massgebend
Natur- und Heimatschutzrecht
Das Natur- und Heimatschutzrecht dient dem Schutz von Ortskernen, Strassen/Plätzen, Quartieren, Gebäudegruppen und einzelnen Gebäuden.
Die Aufnahme eines Grundstücks in ein Inventar begründet zwar die Vermutung einer möglichen Schutzwürdigkeit, für die Frage der definitiven Unterschutzstellung ist jedoch die «wichtige Zeugenschaft» einzelfallgerecht und unter Beachtung der Verhältnismässigkeit und der sich gegenüberstehenden Interessen zu prüfen.
Der definitive Schutz erfolgt dabei über Massnahmen des Planungsrechts (z.B. Kernzonen), Verordnung (z. B. bei Gebäudegruppen), Verfügung (hoheitlich) oder Vertrag. Für untergeordnete Bauvorhaben kann ein projektbezogener Schutzentscheid geprüft werden.
Denkmalschutzrechtliche Vorschriften können den Ersatzbau oder Umbau eines Gebäudes erheblich beeinflussen und sind in der Projektierung eines Bauvorhabens zu beachten.
Weitere, mit dem öffentlichen Baurecht verbundene Rechtsgebiete
Es existieren Berührungspunkte zu verschiedenen Bereichen, beispielsweise Strassenbau, Energie, Siedlungsentwässerung, Abgaben/Gebühren, Submissionsrecht, Brandschutz, Plangenehmigungsverfahren, Polizeiwesen.
Der disziplinenübergreifende fachliche Austausch ist mir wichtig und führt erst zu nachhaltigen und bestmöglichen Lösungen.
Allgemeines Verwaltungsrecht
Das allgemeine Verwaltungsrecht regelt die Organisation, die Aufgaben und die Pflichten von Behörden und deren Verhältnis zum Bürger. Die Grundprinzipien des Verwaltungsrechts sind zu beachten.
Eine Behörde kann hoheitlich mittels Verfügung auftreten, verwaltungsrechtliche Verträge abschliessen, verwaltungsrechtliche Sanktionen erlassen oder im Rahmen des schlichten Verwaltungshandelns Auskünfte erteilen, amtliche Berichte und Vernehmlassungen verfassen.
Die Grundprinzipien des Verwaltungsrechts (Gesetzmässigkeit, Rechtsgleichheit / Willkürverbot, öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, Treu und Glauben) binden den Staat in seinem gesamten Handeln.
Öffentliches Verfahrensrecht
Das öffentliche Verfahrensrecht regelt den Erlass und die Anfechtung einer Verfügung/eines Entscheides (z.B. Baubewilligung, Unterschutzstellung, Quartierplan, Strassenbauprojekt). Verfahrensgrundsätze und Garantien sind zu beachten (z.B. rechtliches Gehör).
Die Bewilligungspflicht eines Bauvorhabens und das massgebliche Verfahren mit allenfalls notwendigem Beizug von kantonalen Behörden (materielle und formelle Koordination) sind stets zu prüfen. Ein Bauvorhaben ist im Kanton Zürich öffentlich zu publizieren, während 20 Tagen öffentlich aufzulegen und mittels Profilstangen auf dem Baugrundstück auszustecken (ordentliches Verfahren). Im Anzeigeverfahren entfällt dies.
Zur Wahrung der Rechte ist während der Auflagefrist (20 Tage ab Publikationsdatum) das Begehren um Zustellung der baurechtlichen Entscheide bei der verantwortlichen Gemeinde zu stellen. Andernfalls verwirkt das Rekursrecht.
Erscheint nach Prüfung und Abwägung aller Vor- und Nachteile ein Rekurs ans Baurekursgericht des Kantons Zürich angezeigt, ist die fristgerechte Einreichung der Rechtsschrift zu beachten. Unter Umständen sind Verhandlungsgespräche aufzunehmen.
Sachenrecht, dingliche Rechte an Grundstücken
Das Grundeigentum bringt Rechte und Pflichten mit sich. Beim Kauf eines Grundstücks sind neben den vertraglichen Grundlagen (Kaufvertrag) auch die Einträge im Grundbuch zu prüfen.
Diverse Rechte und Pflichten aus dem Grundbuch, insbesondere Dienstbarkeiten, können die Überbaubarkeit eines Grundstücks entscheidend beeinflussen. Relevant können sein: Leitungsrechte, Fuss- und Fahrwegrechte, Baurechte, Näher- oder Grenzbaurechte.
In Baubewilligungen können zudem Anmerkungen und/oder Vormerkungen verfügt werden, wie beispielsweise Ausnützungsrevers, Verlegenachweis für Fahrzeugabstellplätze, Ausnützungsübertragungsrevers, Arealüberbauungsrevers.
Allenfalls kann eine altrechtliche Dienstbarkeit gelöscht werden. Im Rahmen von Parzellierungen von Grundstücken sind die bestehenden Dienstbarkeiten auf die neuen Grundstücke zu legen und neu zu definieren.
Die Prüfung von öffentlichrechtlichen Einschränkungen der Überbaubarkeit eines Grundstücks (z.B. baurechtliche Vorschriften, Altlasten, Asbest, Zonenzugehörigkeit, Baulinien) vor Kauf des Grundstücks ist dringend empfohlen.